從“住有所居”到“住有優居”，人們對美好居住提出了更高的要求。但在現實生活中，住宅設計不合理影響購房者幸福感的話題，一再被提及、討論。如何使住宅設計符合現代購房者日益變化的生活習慣，成為業界關注的焦點。

日前，住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在撰寫的《實施城市更新行動》解讀文章中指出，完善住房建設標準規范，加強質量安全監管，提高住房設計和建造水平，建設功能完善、綠色宜居、健康安全的高品質住房，不斷改善人民群眾住房條件和居住環境。

新時代，新要求。在房住不炒的主基調下，在節約能源資源、推進供給側改革和新型城鎮化建設發展的現實需要中，以住房為主的建筑在設計建造過程中如何積極回應時代要求，如何通過技術賦能，推動住宅在功能、綠色、健康方面的品質提升，成為行業高質量發展之路中的一道必答題。

但從客觀來看，技術層面目前存在兩大難點需要突破：一是新舊動能轉換下傳統低技營造是否適應住宅全生命周期；二是差異化的互聯網思維下，居住建筑的空間非適宜性更易暴露。

因此，營造技術的主動創新成為解決以上難題的重要手段，只有適應新時代需要的“民居”營造技術，才有資格追求建造過程與結果中的精神意義，才能使整個住區及其每一套房子更快走向真正的“獨立”，真正意義上具備自主更新、自主迭代的實力，而不被成本、建造周期和市場趨勢所綁架和決定。

“技術賦能”讓房地產業回歸人文關懷初心

中國有“構木為巢”的上古神話，西方圣經中有建造“巴比塔”的傳說。古往今來，空間的建造過程，始終是人類生產生活過程中凝結復雜技術集成與智慧結晶的一項重要社會活動。而建造結果則體現著彼時人類通用技術的應用集成及其精神追求。

中國古代的建造活動同樣體現了物質形態之外的精神追求。如成書于北宋的《營造法式》主要編撰目的就是規定當時宮殿、寺廟、官署等官式建筑的規范標準。這種標準恰恰是在映射精神層面的階層區隔。所謂“材有八等，度屋之大小，因而用之”，其因用的“裝配式”部品建造邏輯，實際在為等級制度與統治服務。書中約定的“材份制”主要是 “官本位”的衡量標準，并為民居在建造的技術體系和標準設置了物理上限。

其實西方的情況同樣類似，直到文藝復興之后，私人住宅（府邸）才有機會沾了人本主義思想昌興的光，出現了少數得以流傳的經典建筑。究其原因，不外是建造活動其對智力、資源和人力的綜合需求，遠超普通百姓的承受和動員能力。

社會化大生產與資本的結合，誕生了房地產業，使普通人有了通過“購買”獲得堅固居所的機會。這是人本主義思想給社會行為帶來的巨大進步。勒柯布西耶那句名言，“住宅是居住的機器”，在當時本身是歌頌現代住宅的高效、舒適化與便捷。比喻現代住宅，一如彼時眾多給群眾生活帶來巨大方便的機器，是普通人的“好幫手”和能力延伸，使其生活條件大大改善，一套好房子成為普通人精神追求層面的至上臻選。現代住宅的設計與建造，開始有了更多的積極的社會學意義。

我國在改革開放之后蓬勃發展的房地產業，點燃了全社會的建造激情，迅速補齊歷史短板：從1996年至2016年的20年間，中國城鎮居民家庭住房的自有率從不足5%，提高到85%以上，全國城鎮居民人均居住面積突破36平方米，解決短缺之后，住宅作為家的精神屬性開始回歸。

與此同時，激烈的市場競爭進一步激化著房地產的“金融證券化”傾向，使周期極短、利益極大成為房地產建造行為的指導原則，房子變成入場參與金融數字游戲的籌碼，高負債與高周轉變成同業競爭的制勝法寶。

與之相伴的是對于環境資源和能源的粗放消耗。據統計，我國城市建筑的平均壽命遠低于美、日等發達國家，只有約30-40年，平均100年內需要建造和拆毀2-3次，經歷2-3個生命周期。同時由于大量交付的是毛坯房；二次裝修造成的資源、能源的重復浪費，觸目驚心：一套毛坯住宅的生命周期內，平均隔墻拆改率在95%，電路改造率在80%，水管改造率在68%。

這就是犧牲了人文關懷初心的房地產業。它產生的一系列后果，正在令柯布西耶為之歌頌的“居住機器”，走向自身批判的對立面。而唯有通過“技術賦能”，回歸民居精神的人本屬性，才能使住宅成為更有意義的創新產品。

百年住宅推動居住品質提升

傳統施工建造方式下的住宅一旦完成建造流程交付，其使用空間的形式就被固定下來，無法靈活適應。住房質量和居住品質也很難隨著時代進步而提高。為此，2012年、2015年，中國房地產業協會會同部分頭部房企與日本日中建筑住宅產業協議會合作，先后分兩批啟動中國百年住宅示范項目建設，并由中國建筑科技集團牽頭進行了相關技術體系的研發與設計。目前，這些研發成果已在包括瓏翠園項目在內的全國近百個新建項目中應用推廣。

在為百年住宅的延長健康使用壽命上采取的一系列技術措施，已成為瓏翠園打造“健康百年”目標的核心技術支撐體系。主要有：功能靈活可變與戶型全周期可生長、同層不降板排水的SI體系設備管線分離、延長主體結構壽命措施、健康環保建材、內裝系統與部品部件的裝配式建造策略、減隔震技術以及全壽命定期維護維修等。

戶型全周期可生長方面，瓏翠園強調建筑、結構、設備的三位一體整體考慮與精細化設計，給變化留有空間。采用同層不降板排水措施，提高廚衛空間的靈活可變適應性。通過結構優化，最大限度解放內部空間，實現全壽命周期內功能自由變化。

延長主體結構耐久年限方面，項目建設中主動提高混凝土強度等級至C40，水泥用量不少于320千克/立方米，將鋼筋保護層厚度增加40%（不同構件分別增加6-15毫米）等措施，將主體結構使用壽命延長至100年。

瓏翠園采用了衛生間集成管井和墻體排水技術，實現了結構不降板的同層排水技術，使填充體（Infill，衛生間設備管線）與結構體（Skeleton，主體結構）相分離，其排污橫管和排水支管均在本層敷設，功能上又能實現衛生潔具布置的靈活性和衛生間使用面積的靈活調整。在邁向健康之家的思路下，瓏翠園采用了多種新穎的營造技術來提升住宅的健康評價指數。不僅采用頂供冷、地供暖的冷暖雙氣入戶的技術和地下水同井回灌循環系統的清潔能源，戶內還引進國際認證的知名品牌凈水設備，多重過濾、深度凈化自來水，以及在廚房下水池下方安裝廚余垃圾粉碎機，快速處理絕大部分廚余垃圾，此外，為解決屋面漏水問題，項目的坡屋面采用德系直立鎖邊鋁鎂錳金屬屋面系統，全面提升屋面的防水隔熱性能。